Après la fin progressive du dispositif Pinel, le gouvernement français cherche un nouveau levier pour soutenir la construction de logements et encourager l’investissement locatif. C’est dans ce contexte qu’est apparu le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « statut du bailleur privé ». Présenté comme une réforme majeure du logement, ce mécanisme vise à relancer l’offre locative tout en proposant une nouvelle approche fiscale aux investisseurs.

Un dispositif créé pour répondre à la crise du logement

Depuis plusieurs années, le marché immobilier français fait face à une baisse de la construction neuve et à une diminution de l’offre locative. Pour répondre à cette situation, le gouvernement a intégré le dispositif Jeanbrun dans son plan de relance du logement. L’objectif est double : faciliter l’accès au logement pour les ménages et redonner confiance aux investisseurs privés.

Contrairement aux anciens dispositifs de défiscalisation centrés sur une réduction d’impôt immédiate, le Jeanbrun repose sur une logique patrimoniale de long terme. Il s’inspire des mécanismes d’amortissement qui existaient auparavant dans l’investissement immobilier locatif.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

Le principe du dispositif est relativement simple : l’investisseur peut amortir fiscalement une partie de la valeur de son bien immobilier chaque année. Cet amortissement vient réduire les revenus fonciers imposables et permet ainsi d’alléger la fiscalité globale de l’investissement.

Le dispositif prévoit plusieurs niveaux d’avantages selon le type de location pratiqué :

location intermédiaire ;
location sociale ;
location très sociale.

Plus le loyer proposé est modéré, plus l’avantage fiscal accordé à l’investisseur est important. Cette logique vise à favoriser la création de logements accessibles dans les zones où la demande locative est forte.

Quelles sont les conditions pour être éligible ?

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs critères doivent être remplis :

le logement doit être loué nu ;
il doit constituer la résidence principale du locataire ;
l’engagement de location est fixé à plusieurs années ;
les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés.

Le dispositif concerne principalement les logements neufs, mais certains biens anciens avec travaux peuvent également être éligibles sous conditions.

Autre évolution importante : le mécanisme ne repose plus uniquement sur un zonage strict comme le Pinel. Le gouvernement souhaite ainsi élargir les territoires pouvant bénéficier de cette relance de l’investissement locatif.

Quels avantages pour les investisseurs ?

Le principal atout du dispositif Jeanbrun réside dans son fonctionnement fiscal. Grâce à l’amortissement, les investisseurs peuvent diminuer durablement leurs revenus fonciers imposables tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Le gouvernement espère également que cette réforme permettra :

de relancer la construction de logements neufs ;
de fluidifier le marché locatif ;
de soutenir les promoteurs immobiliers ;
d’encourager les investissements sur le long terme.

Pour les professionnels du secteur immobilier, ce nouveau statut pourrait devenir le successeur direct du Pinel dans les prochaines années.

Jeanbrun et Pinel : quelles différences ?

Le dispositif Jeanbrun est souvent présenté comme le successeur de la loi Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024. Toutefois, les deux mécanismes reposent sur des logiques très différentes.

La loi Pinel fonctionnait principalement grâce à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition du logement. En échange, l’investisseur devait respecter plusieurs contraintes : zonage géographique strict, plafonds de loyers et durée minimale de location.

Le dispositif Jeanbrun adopte une approche différente. Il ne repose plus sur une réduction d’impôt immédiate mais sur l’amortissement du bien immobilier et la déduction des charges afin de diminuer progressivement la fiscalité des revenus locatifs.

Autre évolution majeure : la suppression du zonage ABC, qui limitait auparavant les investissements Pinel aux zones dites « tendues ». Avec le dispositif Jeanbrun, les investisseurs peuvent désormais investir partout en France, à condition de respecter les critères du statut du bailleur privé.

Le nouveau dispositif élargit également les biens éligibles. Alors que le Pinel concernait principalement le neuf, le Jeanbrun autorise aussi certains logements anciens rénovés, sous réserve de réaliser d’importants travaux et d’atteindre une haute performance énergétique.

Le dispositif Jeanbrun s’inscrit davantage dans une logique patrimoniale de long terme, centrée sur la rentabilité réelle du bien et la stabilité des revenus locatifs, plutôt que sur un avantage fiscal ponctuel.

Une réforme stratégique pour l’immobilier français

Avec le dispositif Jeanbrun, l’État cherche à réinventer l’investissement locatif en France. Le modèle proposé repose moins sur une réduction d’impôt ponctuelle et davantage sur une logique d’amortissement et de stabilité patrimoniale.

Si le dispositif séduit déjà de nombreux acteurs du marché immobilier, son succès dépendra néanmoins de plusieurs facteurs : l’évolution des taux d’intérêt, la rentabilité des opérations immobilières et la capacité du marché à répondre à la demande de logements.

Estelle Mesnage

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