Comment la révision des plans locaux d'urbanisme influence la valeur de votre terrain à Châteaugiron et Noyal-sur-Vilaine
Lorsqu’un propriétaire possède un terrain ou une maison avec du foncier, les règles d’urbanisme peuvent avoir une influence importante sur la valeur du bien. PLU, PLUi, zonage, constructibilité, emprise au sol ou servitudes sont autant d’éléments à prendre en compte avant de vendre ou d’acheter une propriété.
À Châteaugiron, Noyal-sur-Vilaine, Domloup et dans les communes de l’est de Rennes, les règles d’urbanisme peuvent notamment déterminer les possibilités d’évolution d’une parcelle : construction, extension, division foncière ou encore création d’un nouveau logement.
Qu’est-ce qu’un PLU ou un PLUi ?
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) définit les règles d’utilisation et d’aménagement des sols sur une commune. Dans certains territoires, ces règles sont regroupées à l’échelle intercommunale au sein d’un PLUi, Plan Local d’Urbanisme intercommunal.
Le document d’urbanisme détermine notamment le zonage des parcelles et les règles applicables à chaque secteur.
Selon son classement, un terrain peut notamment se trouver en :
zone urbaine (U) ;
zone à urbaniser (AU) ;
zone agricole (A) ;
zone naturelle ou forestière (N).
Le zonage ne suffit toutefois pas à lui seul pour déterminer si un terrain est constructible. Il faut également étudier le règlement applicable à la parcelle, les éventuelles servitudes et les autres contraintes d’urbanisme.
Pourquoi le PLU peut-il influencer la valeur d’un terrain ?
La valeur d’un terrain dépend notamment de son emplacement, de sa superficie, de son environnement et de ses possibilités d’utilisation.
La constructibilité potentielle constitue donc un élément important dans l'estimation d'un terrain. Une parcelle permettant la construction d’une maison, une extension ou éventuellement une division foncière peut présenter un potentiel différent d’un terrain soumis à des règles beaucoup plus restrictives.
À l’inverse, certaines contraintes d’urbanisme peuvent limiter les possibilités de construction : emprise au sol, hauteur maximale, implantation par rapport aux limites séparatives, protection d’un espace naturel ou encore présence d’une servitude.
Pour un propriétaire à Châteaugiron, Noyal-sur-Vilaine ou Domloup, ces éléments peuvent donc être importants à analyser avant de déterminer le prix de mise en vente.
L’impact du Zéro Artificialisation Nette sur l’urbanisme
Les politiques publiques visant à réduire l’artificialisation des sols influencent progressivement les documents d’urbanisme et les stratégies d’aménagement des collectivités.
L’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) vise notamment à limiter la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers et à favoriser davantage la sobriété foncière et la densification des espaces déjà urbanisés.
Dans les secteurs proches de Rennes, ces évolutions peuvent avoir des conséquences sur les possibilités d’urbanisation à long terme. Les propriétaires doivent donc être attentifs aux évolutions des documents d’urbanisme lorsqu’ils envisagent une vente ou un projet de construction.
Quels éléments vérifier avant de vendre un terrain ?
Avant de mettre en vente un terrain ou une propriété disposant d’un potentiel foncier, plusieurs éléments méritent d’être vérifiés.
Le zonage de la parcelle
Il permet de connaître la vocation principale du secteur et les règles d’urbanisme qui lui sont applicables.
L’emprise au sol et les règles de construction
Le règlement peut encadrer la surface pouvant être occupée par une construction, sa hauteur ou encore son implantation sur la parcelle.
Les limites séparatives et les règles d’implantation
La distance entre une construction et les limites de propriété peut conditionner la possibilité de construire ou d’agrandir un bâtiment.
Les servitudes et protections
Certaines parcelles peuvent être concernées par des servitudes d’utilité publique, des protections environnementales, des risques ou d’autres contraintes susceptibles de limiter les possibilités d’aménagement.
Les OAP
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) peuvent fixer des principes d’aménagement spécifiques sur certains secteurs et doivent être étudiées lorsqu’une parcelle est concernée.
PLU et division de terrain : un point particulièrement important
Lorsqu’un propriétaire possède une grande parcelle, la possibilité de la diviser peut constituer un élément important de la valeur du bien.
Cependant, une grande superficie ne signifie pas automatiquement qu’une division ou une nouvelle construction sera possible.
Le projet doit être étudié au regard du document d’urbanisme, de l’accès à la parcelle, des réseaux, des servitudes, des règles de construction et, selon les situations, des autorisations d’urbanisme nécessaires.
Une estimation immobilière d’une maison avec terrain doit donc tenir com